沈艳艳等11名代表：

你们提出的《关于加强城中村改造安置小区物业管理的议案》收悉。根据我县实际情况，结合县住建局协办意见，并与你们面商的意见，现将议案中涉及的有关问题答复如下：

为多元化推进小区物业管理，提高基层社会治理规范化水平，今年我县将制定出台《岱山县居民小区物业管理全覆盖工作实施方案》。《实施方案》明确，通过两年努力，在全县城区范围内暂不具备市场化物业管理条件的居民小区引入有偿的基本物业（准物业）服务，充分调动居民参与小区管理的主动性和积极性，我县的安置小区可根据实际，选择合适的管理模式进行管理。此外，为引导物业服务企业进一步做好规范化管理和提供标准化服务，市房地产协会已于今年2月份印发《物业服务合同》示范文本。示范文本对物业委托的管理事项、双方权利义务等做了相关规定，并要求物业服务企业在物业服务合同备案时提供共用部位设备、设施清单、物业服务质量标准、应急预案等，切实保护广大业主的合法权益。

强化业主大会、业委会自治管理能力方面，今年5月，县住建局制定出台了《关于做好业主委员会发挥自治作用的指导意见》，并将《指导意见》以手册形式发放给业委会和小区居民，指导业主大会、业委会依照法定原则和法定程序，依法开展日常活动，建立健全规章制度，加强业务知识及法律法规知识培训，确保业主委员会不断健全组织、提高能力，充分发挥其自治作用。对因客观原因未能成立业委会的小区，充分发挥属地管理职能，由居（村）民委员会代行业委会相关职责。此外，把社区“兼合式党支部”融入业主委员会，通过组织推动、领导带动、阵地拉动等多方联动，主动亮出党员身份，强化“兼合式”党组织与社区、小区物业协同配合，鼓励党员主动承担楼道长等任务，充分发挥好党建引领作用。在提升居民法律意识，建立个人信誉体系方面，积极推进物业管理工作重心向基层下移，把物业管理纳入社区建设和社会综合治理体系，建立健全社区党组织、村（居）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，积极指导社区、业委会与小区居民签订居民公约，努力形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治的四位一体和良性互动的小区综合治理格局。

针对目前存在的物业收费标准低，工作人员业务素质不强、服务水平低等问题，县住建局将积极培育健康的物业管理市场，对恶意低价竞争接管的物业企业进行整改处理。为此，今年5月县住建局出台了《岱山县物业服务项目前期招标投标管理办法（试行）》，进一步规范物业服务招投标活动，促进物业服务市场公平竞争。同时，通过实施对物业企业服务行为的考评和优奖劣罚政策，激发各物业小区的竞争意识，对服务管理质量明显低下、业主投诉率较多的物业服务企业进行约谈、劝退。另外，今年我县还将制定出台新的《岱山县居民小区物业管理服务质量考核奖励实施办法》，将增设小区综合治理运行特别奖，对在小区物业管理活动中有突出表现的业委会给予现金奖励。通过这种“以奖代补”的方式，进一步强化对物业企业和业委会的激励机制，从而促进物业企业提高服务质量，帮助业委会提升自治能力。

在智慧小区建设方面，按照我县数字经济发展工作计划，今年我县将实施20个“智安小区”建设。借助老旧小区改造工作，引入安全建设和管理理念，在开放式老旧小区改造过程中做好筛查小区安全隐患、增设监控摄像头等工作，努力做到不留监控死角，提升老旧小区安防等级。借助创建全国县级文明城市的有利契机，在居民小区管理专项行动开展过程中，向小区居民宣传“智慧安防小区”建设的重要意义，让居民了解智能门禁、视频监控、人脸识别、周界报警、车辆卡口、电子巡查等系统在保护小区居民安全、维护社会稳定等方面的积极作用，取得小区居民的认同和理解。

目前，我县安置房项目如火如荼建设，其中两个地块预计2021年下半年交房，物业公司的选择将提上日程。物业主管部门住建局、征迁实施单位县治危拆违现场指挥部、建设单位城投集团、高亭镇政府将联合对安置小区将来的物业管理模式提前调研和预判，在选择时征求安置户代表意见。此外，通过物业政策激励机制引导业主或业委会自觉管理。因安置房有其特殊性，居住群体呈现家族式、村落式，可充分发挥村干部和“老娘舅”的作用，在业主群体中起到引导作用。同时，通过社区、新闻媒体等多渠道加强物业管理服务方面的宣传，让安置户形成从村民到城镇居民的意识转变，认识到好的物业管理在提升居住感受和房屋价值起到的重要作用，进一步形成自觉缴纳物业费的意识。

岱山县人民政府办公室

2020年7月2日

议案原文

关于加强城中村改造安置小区物业管理的议案

（县十六届人大四次会议第4号议案由沈艳艳等11名代表提出）

我县从2017年全面启动城中村改造三年计划以来，已基本完成征迁工作，涉及群众3000多户，建筑面积36多万平方米。根据行政村区域划分4个片区建设安置房，分别为：顺峰家园二期、原技校地块住宅小区、东海地块住宅小区、山外地块住宅小区，项目总建筑面积53.45万平方米，设计套数3217套，全部为高层住宅，项目总投资38.08亿元，均由县城投公司或其子公司开发建设，并由绿城代建、绿城品质。

一、安置房建设情况

1、原技校地块住宅小区位于高亭镇原岱山技校，新建11幢高层，层数从17-30层不等，总建筑面积约15万平方米，总投资101978万元，设计套数911套，计划2022年3月房屋交付。

2、顺峰家园二期位于高亭镇顺福路西侧，新建6幢小高层，总建筑面积约4.27万平方米，总投资28331万元计划2021年5月房屋交付。

3、东海地块住宅小区位于高亭镇和谐路东侧长河路南侧，建筑面积约12万平方米，新建11幢高层和1幢办公楼，设计套数652套，总投资约8.43亿元,计划2022年7月房屋交付。

4、山外地块住宅小区位于沿港东路北侧风景湾隧道西侧，建筑面积约22万平方米，新建13幢高层，层高从17层到27层不等，设计套数1364套，计划2022年11月房屋交付。

二、安置小区物业管理现状

目前，本岛上拆迁安置小区物业管理不容乐观，以高亭镇板井潭鱼山安置小区、东海渔夫乐园小区安置小区为例。

1、鱼山安置小区入住对象为鱼山拆迁群众，实际居住约350户，700余人。鱼山群众拆迁协议上明确：自安置房交付通知截止日起，二年内免缴物业管理费，二年后按安置小区有关物业管理规定执行。2017年鱼山安置小区物业开始运营，聘请银厦物业公司进行管理，物业费用由高亭镇政府承担，30万/年。二年后，银厦物业撤出管理，居住群众由村委牵头成立业主委员会，对小区进行自主管理，物业费标准为0.5元/平方米，收取率仅为1/3，造成整个小区物业管理人员减少，日常工作人员为1名经理，1名保安，2名保洁，村委每年需承担小区物业费亏空11万。

2、东海渔夫乐园安置小区，入住对象为长河路和小深水拆迁群众，实际居住约340户，700余人。由竹屿社区牵头成立业主委员会，小区自主管理模式，物业费标准为0.28元/平方米，收取率为100%，整个小区物业管理人员为1名保安（兼职门岗和维修工），2名保洁，小区物业开支基本持平。竹屿社区对渔夫乐园小区管理倾注大量精力，小区义工队帮助业委会共同维护小区日常事务。

3、东海工兴路小区居住对象为普通群众，居住约280户，600余人。由蓬莱社区牵头成立业主委员会，小区自主管理模式，物业费标准为0.55元/平方米，收取率为95%，整个小区物业管理人员为1名物业经理，3名保安，2名保洁，小区物业开支基本持平。小区各楼道长协助业委会共同维护小区日常事务。

4、其他县区安置小区管理，临城安置小区管理由政府主导，聘请第三方物业公司进行管理，所有费用支出都由政府承担，如万洋安置小区建筑面积35万平方米，需政府每年支付第三方物业费用约400万元。

三、物业管理存在的问题

目前我县安置小区基本上为多层住宅，及少为小高层，但物业管理现状不容乐观。经调查，物业管理主要存在的问题为:

一是自治为主，物业费低，管理档次很低，存在很多的隐患。例如，鱼山安置小区、东海渔夫乐园小区安置小区、中泰小高层安置房，电梯的维护、基础设施的保养。

二是物业费收缴难，困难群众多，原来不需缴纳物业费，现在政府安置，还受临城、定海全部免缴的影响，不愿意缴费。例如，东海工兴路小区。

三是物业管理人才缺乏。由于我县物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低, 人才不足的局面,已严重影响了物业管理的发展。

四、城中村改造安置小区物业管理建议

1、尽快制定岱山县安置小区物业管理办法。加强对物业管理工作的领导，考虑拆迁群众家庭情况，制定物业费收取标准，保障物业服务质量。规范《物业服务合同》确保各方利益。既要规范业委会和物业服务合同，明确规范物业公共部分经营、共用部位及设施设备管理和维护；也要督促物业服务企业就各小区各项收费论证其必要性和合理性，予以监督和公示。

2、城投公司应成立物业管理机构，及早熟悉安置小区情况，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。政府主导建立的物业管理机构，招聘专业化物业队伍来管理各地块安置小区，小区物业管理符合条件的可以自治，也可以通过业主同意聘请第三方物业公司管理。

3、物业管理行业发展到现在，已经逐渐地超出了保洁、绿化和安全巡逻的概念，高科技手段和计算机技术已入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理，消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入小区，这就必然要求物业管理实现信息化、智能化和网络化，以达到设备的应用管理、人员的管理和住户的服务高效统一。

4、根据安置房建设计划，明年前期物业需要进入管理。所以尽快由行业主管部门牵头落实、调研制定《岱山县安置小区物业管理指导意见》，确保小区管理有序推进。

5、政府成立国有物业公司。